FAQ

Klik på linket, så kommer du ned til spørgsmålet og svaret.


Ny lovgivning 2010

Økonomisk støtte fra boligselskabet - Sponsorater

Kogemulighed i lejlighed

Regler for sammenlægning af afdelinger

Bortfald af oprykningsretten

Aldersgrænse for at blive opskrevet til en ungdomsbolig

Overdragelse af medlemskab

Overtagelse af lejlighed

Kriterier for medlemskab og optagelse på venteliste

Sletning m.v. fra venteliste som følge af nej til tilbud om bolig

Individuelle hensyn ved tildeling af boliger

Kommunens anvisningsret til almene boliger

Afvisning af lejer
Afvisning af lejer grundet ubetalt forfalden gæld

Afvisning af lejer til ældrebolig pga. barn

Valg af andre end beboerne til afdelingsbestyrelsen

Dagsorden til ekstraordinært afdelingsmøde

Afholdelse af afdelingsmøder

Afdelingsmødets kompetencer

Procedure for afgivelse af mistillidsvotum

Opløsning af afdelingsbestyrelsen

Afsatte afdelingsbestyrelsesmedlemmer opstiller på ny

Afsatte afdelingsbestyrelsesmedlemmers deltagelse i organisationsbestyrelsen

Stemmeret på repræsentantskabsmøde for afdelinger uden afdelingsbestyrelse

Vedtægtsændring

Lån i stedet for henlæggelser

Habilitet

Formandsvalg

For sen indkaldelse

Konstituering af bestyrelse

Valg af ny administrator

Stemme ved fuldmagt

Anonymitet ved urafstemning

Anonyme klager

Forvaltningsloven og offentlighedsloven

Klage til beboerklagenævnet

Udlejning til erhverv

Glas- og kummeforsikring

Tilladelse til at holde dyr

Fortrinsret for børnefamilier/børnebegrebet




Økonomisk støtte fra boligselskabet - Sponsorater

Spørgsmål: Er der regler for sponsorater i almennyttige boligorganisationer? Det drejer sig om sponsorater vedrørende lokalaktiviteter af forskellig art. F.eks. enkeltstående sponsorater til f.eks. lokale sportsklubber, eller medsponsorater af bøger af lokal interesse m.v.

Svar: Regelsættet for den almene boligsektor åbner ikke umiddelbart adgang for, at boligorganisationerne yder sponsorater til sportsforeninger m.v. Det kan dog formentlig ikke udelukkes, at det i en situation, hvor der er en særlig tilknytning mellem boligorganisation og sportsforening, kan tillades, at der ydes et beskedent sponsorat. I det omfang boligorganisationen ønsker at yde et sponsorat, foreslås det at det drøftes med kommunen som tilsynsmyndighed.

 

Kogemulighed i lejlighed

Spørgsmål: Er der regler i lejeloven, der siger at der skal være mulighed for madlavning i alle lejelejligheder?

Svar: Der findes ikke længere lovkrav om at der skal være en kogemulighed i enhver lejlighed. I de almene boliger er det dog helt almindeligt, at der altid er komfur installeret fra boligorganisationens side, med mindre der er tale om et enkeltværelse uden køkken. Der er dog også eksempler på lejligheder uden komfur, men det er meget sjældent. 

 

Regler for sammenlægning af afdelinger

Spørgsmål: Hvor findes reglerne om sammenlægning af afdelinger i almene boligbyggerier?

Svar: Reglerne om sammenlægning af afdelinger findes i § 25 i bekendtgørelse af 23. januar 2008, Bekendtgørelse om drift af almene boliger. Bekendtgørelsen kan du finde på www.retsinformation.dk.

§ 25. Boligorganisationens øverste myndighed kan bestemme, at flere boligafdelinger, der ligger i samme kommune, skal sammenlægges til én afdeling. Stk. 2. Hvis statsstøtte eller kommunal støtte er bevilget til en af de afdelinger, som ønskes sammenlagt, skal kommunalbestyrelsen tillige godkende sammenlægningen. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Stk. 3. Sammenlægning af afdelinger skal godkendes på et afdelingsmøde i hver af de berørte afdelinger. Har boligorganisationen i forbindelse med opførelse af nybyggeri truffet beslutning om, at to eller flere byggeafsnit tilsammen skal udgøre én afdeling, kan denne beslutning dog ikke omgøres på et afdelingsmøde i en eller flere af de berørte nye afdelinger. Stk. 4. Bebyggelser, der består af få boliger, kan indgå i samme afdeling, uanset at de ligger i to eller flere kommuner. Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelserne i de kommuner, hvor bebyggelserne ligger, godkender sammenlægningen.

 

Bortfald af oprykningsretten

Spørgsmål: Når en beboer har opsagt sin bolig, men søger en anden bolig i samme afdeling, har beboeren så stadig fortrinsret til denne bolig?

Svar: Nej, oprykningsretten ophører fra det tidspunkt, hvor lejer med bindende virkning har opsagt sit lejemål.

 

Aldersgrænse for at blive opskrevet til en ungdomsbolig

Spørgsmål: Hvor gammel skal man være for at det er muligt at blive skrevet på venteliste til en ungdomsbolig?

Svar: Der er ikke fastsat nogen aldersgrænse for hvornår man kan opskrives til en ungdomsbolig. Udlejning af ungdomsboliger sker ikke efter ventelisteprincippet, men sker efter retningslinjer, der tager hensyn til de boligsøgendes uddannelsesmæssige, økonomiske og sociale forhold. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte nærmere regler herom, jf. Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v. § 11, stk.2.

 

Overdragelse af medlemskab

Spørgsmål: Et ægtepar bliver separeret og hustruen beholder boligen. Manden flytter og beholder medlemskabet. Hustruen melder sig ind på nyt nummer. Manden dør uden at de opnår skilsmisse. Den omstændighed at de aldrig opnår skilsmisse gør at hustruen nu, mange år efter, mener at være berettiget til mandens medlemsnummer. Er hun det?

Svar: Ud fra det oplyste er "hustruen" ikke berettiget til mandens medlemsnummer, da ægteskabet er ophørt ved separation, og parret efter det oplyste herefter ikke har været samlevende. Reglerne om overdragelse af medlemsnumre i sådanne situationer fremgår af Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v. § 30.

 

Overtagelse af lejlighed

Spørgsmål: Kan en anden end ægtefællen overtage lejemålet efter lejers død, selv om vedkommende ikke har haft fælles husstand med afdøde i 2 år? Eksempelvis en samboende datter, der ikke har boet i lejligheden i 2 år, ved faderens død.

Svar: Ifølge Lov om leje af almene boliger § 71, har en anden end ægtefællen, der har haft fælles husstand med afdøde lejer, ret til at fortsætte lejemålet, hvis vedkommende har boet der mere end 2 år. Hvis boperioden er mindre end 2 år, kan boligorganisationen godkende at personen fortsætter lejemålet. Der er en nylig dom, hvor et barnebarn ansås for at have haft fælles husstand med bedstemoderen. Her havde boperioden været mere end 2 år.

Spørgsmål: En ung mand på 26 år, som tidligere er fraflyttet sine forældre i en af boligforeningens 4-værelses boliger, ønsker nu at flytte hjem igen. I Boligen bor nu begge forældre, samt 2 andre søskende. Kan boligselskabet modsætte sig at den unge mand flytter ind?

Svar: I den foreliggende situation kan boligselskabet ikke modsætte sig, at den unge mand flytter ind, idet den unge mand vil være omfattet af lejerens husstand. I retspraksis foreligger der således eksempel på, at en enlig kvinde lovligt kunne optage sit barnebarn og sit oldebarn i husstanden.

 

Kriterier for medlemskab og optagelse på venteliste

Spørgsmål: Kan en boligforening selv sætte kriterier for medlemskab og som følge heraf nægte "visse" personer medlemskab? Kan der ved indmeldelse og ved optagelse på venteliste spørges om cpr-nr., tidligere boligforhold og evt. ejerskab af fast ejendom?

Svar: Enhver der er fyldt 15 år, skal kunne optages som medlem og på venteliste.  Det er ikke tilladt at spørge efter eller anføre rubrikker til notering af CPR-nr., kun fødselsdato kan efterspørges. Alle andre oplysninger er irrelevante, bortset fra den aktuelle adresse og hvis der er tale om opnotering på venteliste tillige oplysninger om husstandens aktuelle sammensætning og hvilken type lejlighed, der ansøges.

 

Sletning m.v. fra venteliste som følge af nej til tilbud om bolig

Spørgsmål: Er det lovligt at en ansøger bliver stillet i bero eller slettet fra ventelisten, hvis vedkommende ikke reagerer på et tilbud om bolig inden udløb af fristen herfor?

Svar: Ifølge udlejningsbekendtgørelsen § 2 skal udlejning ske til de personer, der i længst tid har været opskrevet på venteliste. Det er derfor ikke lovligt, at slette eller stille en der er opskrevet på venteliste i bero fordi vedkommende ikke svarer på et eller flere tilbud. I vejledning om udlejning af almene boliger er det dog anført, at boligorganisationen efter 2-3 tilbud kan kontakte den boligsøgende for at få afklaret de reelle ønsker, så flere forgæves tilbud kan undgås. Reagerer den boligsøgende ikke på en henvendelse herom, kan boligorganisationen skrive til den pågældende, at man ikke vil fremsende flere tilbud om boliger, før man hører nærmere om ønskerne. Den dag, den pågældende melder sig som aktivt boligsøgende igen, må fremsendelse af tilbud genoptages.

 

Individuelle hensyn ved tildeling af boliger

Spørgsmål: Er det muligt for et boligselskab at tage særlige hensyn ved tildelingen af boliger? F.eks. i tilfælde hvor en ansøger gerne vil have tildelt en bolig i en størrelse som vedkommende ikke umiddelbart er berettiget til. Eksempelvis en dialysepatient der har behov for et ekstra rum til dialyseudstyr, en beboer hvis ægtefælle er på plejehjem men kommer på besøg i weekenderne, eller et ægtepar som har en psykisk syg datter der har behov for at flytte hjem nogle dage om måneden.

Svar: Boligorganisationerne har ikke mulighed for at tage individuelle hensyn ved tildeling af boliger. I nogle tilfælde er der indgået aftaler mellem boligorganisationer og kommuner om " fleksibel udlejning", og disse regler kan give boligorganisationen muligheder for at imødekomme ansøgere, der ikke kan komme i betragtning ved de almindelige regler for ventelister. Det vil dog afhænge af de kriterier, der er aftalt for den fleksible udlejning.

Hvis ansøgere har særlige sociale behov, som beskrevet i spørgsmålet, må disse behov imødekommes af kommunen igennem den kommunale anvisning. Det er så kommunen, som må vurdere, om behovet er berettiget og skal opfyldes.

 

Kommunens anvisningsret til almene boliger

Spørgsmål: I tilfælde hvor en lejer er blevet anvist af kommunen, er det så korrekt at kommunen ikke skal betale for flyttebil i forbindelse med udsættelse af lejemålet? 

Svar: Ja, det er korrekt at det ikke er en kommunal udgift.

 

Afvisning af lejer
Afvisning af lejer grundet ubetalt forfalden gæld

Spørgsmål: Boligforeningen har et tilgodehavende på 12.000 kr. hos en mand. Han er nu gift og har et barn. Konen tilbydes en 4 rums bolig, inden det opdages at manden er skyldner.Kan tilbuddet om boligen trækkes tilbage, selv om konen ønsker at stå alene på kontrakten? 

Svar: Ud fra det oplyste antages det, at det kun er konen, der har søgt bolig, og at det kun er konen, der har fået tilbudt lejligheden. I givet fald kan I ikke fastholde et nej. I henhold til udlejningsbekendtgørelsen § 23 kan afvisning således kun ske, såfremt det er den boligsøgende, der har ubetalt, forfalden gæld til boligorganisationen.

 

Afvisning af lejer til ældrebolig pga. barn

Spørgsmål: I en afdeling med ældreboliger, hvor disse også udlejes til senhjerneskadede, ønsker et par at flytte sammen. Den ene beboer har et barn, som muligvis kan komme hjem og bo. Kan udlejning afvises med den begrundelse, at de fleste af beboerne i afdelingen er ældre mennesker?

Svar: Nej, hvis parret opfylder betingelserne, så kan udlejning ikke nægtes fordi der er et barn.

Spørgsmål: En af lejlighederne i boligafdelingen er udlejet af kommunen til terapirum. Hvordan er kommunen stillet med hensyn til deltagelse i beboermøde, og har de stemmeret?

Svar: Det er kun boligtagere og organisationsbestyrelse der indkaldes til afdelingsmødet, jf. almenboligloven § 34, stk.1. Dvs. kommunen har ikke stemmeret og kan ikke deltage, medmindre der træffes bestemmelse om kommunens deltagelse.

Spørgsmål: Når der i vedtægterne står, at det er "lejere, ægtefæller eller hermed sidestillede personer" der har adgang til møder, kan hjemmeboende børn over 18 år så betragtes som "sidestillet"?

Svar: Nej det kan de ikke. Det er sidestillede i forhold til ægtefæller.

Spørgsmål: Er et afdelingsmøde gyldigt afholdt når, fremlejetager ved en fejl har stillet forslag og stemt på mødet?

Svar: Spørgsmålet om afdelingsmødets lovlighed beror på en konkret vurdering. Udgangspunktet er naturligvis, at love og vedtægter skal holdes/følges. Spørgsmålet er så hvilken retsvirkning det skal have, hvis reglerne ved fejl ikke er fulgt til punkt og prikke

Fejl som ikke har haft betydning for afdelingsmødets gennemførelse, og de beslutninger der er truffet på afdelingsmødet, vil næppe kunne begrunde at afdelingsmødet dermed ikke har været lovligt gennemført. Hvis der var overvejende flertal for forslaget, og der var mange fremmødte på afdelingsmødet taler det for, at afdelingsmødet trods den formelle fejl formentlig vil være lovligt gennemført. Tilsvarende gælder de øvrige punkter, der var til afstemning.

Som nævnt beror besvarelsen af afdelingsmødets lovlighed af en konkret vurdering Spørgsmålet vil evt. kunne indbringes for beboerklagenævnet.

 

Valg af andre end beboerne til afdelingsbestyrelsen

Spørgsmål: Boligselskabet har overtaget administrationen af de kommunalt ejede plejeboliger i kommunen. Beboerne og de pårørende spørger om mulighederne for i forbindelse med beboerdemokratiet at lave et pårørende råd. Hvordan er reglerne for beboerdemokrati i kommunalt ejede plejeboliger?

Svar: Hvad angår administration af kommunalt ejede plejeboliger fremgår det af driftsbekendtgørelsen § 5, at reglerne i driftsbekendtgørelsen § 4 om beboerdemokrati finder tilsvarende anvendelse på kommunalt ejede ældreboliger. I almene ældreboliger, der tilhører en kommune findes dog ingen øverste myndighed eller organisationsbestyrelse.

Der ses ikke at være mulighed for, at der kan udpeges/vælges andre end beboere til afdelingsbestyrelsen.

 

Dagsorden til ekstraordinært afdelingsmøde

Spørgsmål: I en afdeling har en gruppe af beboerne indsamlet underskrifter(35 % af samtlige husstande) med henblik på at der skal indkaldes til et ekstraordinært afdelingsmøde. Årsagen til det ekstraordinære møde er, at man er utilfreds med den siddende afdelingsbestyrelse. Er det tilstrækkeligt at det er administrationen der kontrollerer, at underskrifterne er ok, eller bør det være selskabets revisor?

Kan dagsordenen til det ekstraordinære møde se ud som følger:

1)     Valg af dirigent
2)     Mistillid til den siddende afdelingsbestyrelse
3)     Eventuelt valg af ny formand
4)     Eventuelt valg af ny afdelingsbestyrelse

Svar: Der er ingen krav om eller behov for revisionsdeltagelse ved kontrol, men det kan være klogt at lade en repræsentant for afdelingsbestyrelsen overvære optællingen og kontrollen, så der ikke opstår mistanke om manipulation.

Dagsorden bør se ud som skrevet. Skal der ikke også vælges suppleanter?

Hvis der ikke står valg på dagsordenen kan man ikke foretage valg, og så skal der indkaldes til nyt ekstraordinært afdelingsmøde med valg på dagsordenen.

 

Afholdelse af afdelingsmøder

Spørgsmål: Skal administrationen møde op og forsøge at afholde afdelingsmøde, selv om der ingen tilmeldinger er fra beboerne til mødet?

Svar: Et afdelingsmøde skal være lovligt indkaldt efter vedtægterne. Der skal ikke foretages tilmelding til et afdelingsmøde, selv om det af praktiske hensyn kan være rart at vide hvor mange der kommer.

Hvis der ikke møder beboere op til afdelingsmødet til det aftalte tidspunkt, kan dirigenten suspendere mødet. Administrationen møder således op til mødet, når dette er indkaldt.

Det vil i sådanne situationer være et godt signal for fremtidige møder, at administrationen og organisationsbestyrelsen/afdelingsbestyrelsen har forsøgt at gennemføre mødet.

 

Afdelingsmødets kompetencer

Spørgsmål: Hvor finder jeg de præcise krav til fremlæggelsen på ordinært afdelingsmøde af årets aktiviteter på konto 116(dvs. i henhold til afsatte midler for planlagt og periodisk vedligeholdelse)?

Svar: Reglerne om afdelingsmødets kompetencer fremgår blandt andet af almenboligloven §§ 36 og 37. Det fremgår eksempelvis herunder at afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes.

 

Procedure for afgivelse af mistillidsvotum

Spørgsmål: Hvordan stilles et mistillidsvotum, til f.eks. medlemmer af bestyrelsen?

Svar: Mistillidsvotum kan både stilles under et møde, uden at dette på forhånd fremgår af dagsordenen, og kan stilles som et forslag, som medtages på dagsordenen. Hvis mistillidsvotummet har været medtaget som punkt på dagsordenen, er det muligt at vælge en ny bestyrelse på samme møde, såfremt nyvalg fremgår som punkt på dagsordenen, da beboerne således er forvarslet om, at en sådan situation kan opstå. Det vil derimod være nødvendigt at indkalde til nyt valgmøde, hvis dagsordnen ikke har indeholdt noget herom.

 

Opløsning af afdelingsbestyrelsen

Spørgsmål: På et nyligt afholdt afdelingsmøde, var et af de fremsatte forslag opløsning af afdelingsbestyrelsen. Bestyrelsen ønskede ikke selv at gå, og forslagsstiller ønskede ikke at trække forslaget.

Forslaget blev vedtaget.

I Boligforeningens vedtægter står der at et sådant forslag alene kan behandles på et ekstraordinært møde. Der afholdes snarest et sådant afdelingsmøde, men hvad skal der ske, hvis ophævelsen ikke bliver vedtaget? På det afholdte møde sprang man punktet om valg over, idet forslaget var vedtaget.

Svar: Ud fra det oplyste, har forslaget om opløsning af afdelingsbestyrelsen ikke kunnet været behandlet på det ordinære afdelingsmøde, da vedtægterne er formuleret således, at spørgsmålet kun kan afgøres på et ekstraordinært afdelingsmøde, som eneste punkt på dagsordnen. Når forslaget om opløsning af afdelingsbestyrelsen i den konkrete situation alligevel blev behandlet og vedtaget, kan forslaget evt. opfattes/sidestilles med et mistillidsvotum til afdelingsbestyrelsen, med den konsekvens at afdelingsbestyrelsen er afsat, og at organisationsbestyrelsen hereftervaretager de funktioner, der er henlagt til afdelingsbestyrelsen.

Hvis ophævelsen af afdelingsbestyrelsen ikke bliver vedtaget på det ekstraordinære afdelingsmøde, er det mest oplagte (herunder henset til at valg ikke blev gennemført på det ordinære afdelingsmøde), at organisationsbestyrelsen varetager de funktioner, der er henlagt til afdelingsbestyrelsen, og således at organisationsbestyrelsen i påkommende fald snarest indkalder til ekstraordinært afdelingsmøde med henblik på valg af afdelingsbestyrelse.

 

Afsatte afdelingsbestyrelsesmedlemmer opstiller på ny

Spørgsmål: På et ekstraordinært afdelingsmøde var der flertal for mistillid til bestyrelsesformanden, og i den sammenhæng var der andre i bestyrelsen der trak sig.

Der skal nu sammenkaldes til nyt ekstraordinært afdelingsmøde, hvor der skal vælges ny formand og bestyrelsesmedlemmer.

Kan den afsatte formand og de andre i bestyrelsen der trak sig, stille op på det kommende møde?

Svar: Der er intet til hinder for at den afgåede formand og bestyrelsesmedlemmer opstiller på ny. Ud fra det beskrevne ser det ud som om, mistillidsvotummet blev fremsat uden at have været optaget som punkt på dagsordnen, og det er derfor helt reelt, at den afgåede formand og bestyrelsesmedlemmer ønsker at høre om alle beboere er af samme opfattelse, som de beboere der deltog på afdelingsmødet.

 

Afsatte afdelingsbestyrelsesmedlemmers deltagelse i organisationsbestyrelsen

Spørgsmål: Hele afdelingsbestyrelsen blev på et beboermøde afsat ved et mistillidsvotum, fordi de i flere år ikke havde styr på økonomien.

Formanden og et af medlemmerne af den nu afsatte bestyrelse, sad imidlertid også i organisationsbestyrelsen og der sidder de stadig, hvilket vækker undren blandt mange beboere.

Kan det virkelig være rigtigt at de kan blive siddende i organisationsbestyrelsen?

Svar: Valg til organisationsbestyrelse og afdelingsbestyrelse er 2 uafhængige valg, så formelt set er der ikke noget til hinder for, at de afsatte afdelingsbestyrelsesmedlemmer fortsætter i organisationsbestyrelsen.

 

Stemmeret på repræsentantskabsmøde for afdelinger uden afdelingsbestyrelse

Spørgsmål: Kan hovedbestyrelsen på et repræsentantskabsmøde stemme for de afdelinger der ikke har en afdelingsbestyrelse, under henvisning til almenboligloven § 21.

Svar: Nej. Det at hovedbestyrelsen skal varetage de funktioner der er tillagt afdelingsbestyrelsen, kan ikke udstrækkes til en stemmeret på repræsentantskabsmødet.

 

Vedtægtsændring

Spørgsmål: Kan man vedtage følgende: "Ved valg af medlemmer og suppleanter til afdelingsbestyrelsen, kan der ikke vælges 2 personer fra samme husstand."?

Svar: Nej, en sådan begrænsning af beboerdemokratiet kan ikke vedtages.

Spørgsmål: Kan man på generalforsamlingen vedtage, at bestyrelsesformandens honorar skal deles mellem alle i bestyrelsen, som mødehonorar? Er et sådant forslag at betragte som et almindeligt indkommet forslag, der skal være os i hænde 2 uger før generalforsamlingen?

Svar: Med hensyn til fordeling af bestyrelseshonorar vil dette normalt være beskrevet i en forretningsorden for bestyrelsen, og således at det er overladt til bestyrelsen selv at fastsætte, hvorledes fordelingen skal ske. Umiddelbart ses der dog ikke at være noget til hinder for, at spørgsmålet om fordelingen medtages i vedtægterne. I givet fald skal forslaget være fremkommet inden for den i vedtægterne fastsatte frist for behandling af indkomne forslag.

Spørgsmål: I boligforeningens vedtægter står der følgende: " Dør et bolighavende medlem, kan ægtefælle eller samlever overtage den bolighavendes medlemsnummer".

Kan man ved en vedtægtsændring begrænse det til kun at gælde boperioden?

Svar: Det følger af Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger § 30, stk.1, at ved en boligsøgendes død overgår pladsen på ventelisten eller oprykningsventelisten og et eventuelt medlemsnummer til en almen familiebolig til den afdødes efterladte ægtefælle, registreret partner eller hermed sidestillet person. Så den foreslåede vedtægtsændring vil være i strid med bekendtgørelsen.

Spørgsmål: Kan man på et afdelingsmøde vedtage, at lejerne overtager ejerskabet af køle/fryseskabe i lejernes nuværende lejemål, således at lejerne er ene ansvarlige for køle/fryseskabet?

Har det betydning om afdelingens køleskabe er indkøbt under selve byggesagen?

Svar: Det kan ikke ændres med virkning for de beboere som har en kontraktsbestemmelse, hvoraf det fremgår at lejemålet er med køle/fryseskabe. Men det kan ændres for fremtiden.

Såfremt køleskabene er medregnet i byggeriets anskaffelsessum, kan de ikke uden videre fjernes. Fjerner man køleskabene, værdiforringer man ejendommen, hvorfor panthavernes accept skal indhentes. Dette kan resultere i at panthaverne forlanger, at pantet nedskrives.

Såfremt der træffes beslutning herom, bør det anføres i tilbuddet og lejekontrakten, at køleskab ikke medfølger.

Beslutningstagerne bør gøres klart, at det kan være en økonomisk belastning for den enkelte, at skulle finansiere køleskabet.

Spørgsmål: Kan en boligorganisation fastsætte i vedtægterne, at større afdelinger vælger et antal ekstra repræsentantskabsmedlemmer, som har én stemme hver?

Svar: En organisation kan som hidtil tilgodese større afdelinger ved at lade dem vælge et antal ekstra repræsentantskabsmedlemmer, således at alle har en stemme hver - det er der ikke noget i lovgivningen, der forhindrer.

Begrundelse: En organisations vedtægter må ikke fravige regler i lov eller bekendtgørelse - og vedtægterne må ikke tillægge beboerne mindre ret til medindflydelse end lov, bekendtgørelse eller normalvedtægt.

Efter lovens § 11 skal der vælges "mindst en repræsentant for hver afdeling".

I driftvejledningen fra 1996 fremgår det afsnit 3.2. side 27, at "der vælges det antal repræsentanter, som den pågældende afdeling er berettiget til efter boligorganisationens vedtægter".

I Bygge- og Boligstyrelsens rapport fra 1995 om udvidelse af beboerdemokratiet i det almennyttige boligbyggeri fremgår det af afsnit 2.3.2 med titlen "vedtægtsfrihed til at fastsætte størrelsen af afdelingsbestyrelse og repræsentantskab" at arbejdsgruppen har overvejet, hvordan repræsentantskabet kan sammensættes  og hvordan vægtningen bør være mellem store og små afdelinger. På den ene side må det haves for øje, at små afdelinger ikke kommer til at få en uforholdsmæssig stor repræsentation i forhold til de større afdelinger. På den anden side finder arbejdsgruppen det vigtigt, at samtlige, herunder også små afdelingers, interesser tilgodeses… Konklusionen har været, at der bør indsættes en bestemmelse om at hver afdeling har ret til minimum 1 repræsentant. "

Høilund skriver på side 256 i den grønne, at "hver afdeling har ret til at vælge et eller flere medlemmer til repræsentantskabet…Hvor mange repræsentanter den enkelte afdeling er berettiget til at vælge skal fremgå af vedtægterne. …Det kan bestemmes i vedtægterne, at antallet af repræsentanter for organisationens afdelinger fastsættes i forhold til afdelingens størrelse…. Det  kan f.eks. bestemmes, at udover den ene repræsentant, som enhver boligafdeling vælger, har afdelinger med mere end 50 husstande ret til yderligere 1 repræsentant, afdelinger med over 200 husstande ret til yderligere 2 repræsentanter osv….."

Med de seneste ændringer i lovens § 11 er der ikke tilsigtet ændringer i ovenstående.

Sammenfattende er det efter BL's opfattelse hensigten med reglerne at sikre, at hver afdeling har indflydelse, men at det er op til den enkelte organisation at overveje en fornuftig sammensætning. Kommunen skal påse, at vedtægterne er i overensstemmelse med lovgivningen.

 

Lån i stedet for henlæggelser

Spørgsmål: Kan beboerdemokratiet vælge at optage lån i stedet for at henlægge forud for udskiftning af f.eks. gasfyr?

Svar: Nej det kan man ikke vælge, da der er pligt til at spare op til vedligeholdelse, i det vedligeholdelsesarbejder ikke må lånefinansieres.

 

Habilitet

Spørgsmål: Hvorledes takler man som bestyrelsesformand, at 2 medlemmer af organisationsbestyrelsen er blevet kærester uden fælles bopæl indenfor en valgperiode?

Svar: Der er i forhold til lovgivningen ikke noget forkert i, at et kærestepar begge er bestyrelsesmedlemmer. Dette gælder også såfremt de har eller får fælles bopæl. Der er mange eksempler på, at mand og kone er valgt til samme afdelingsbestyrelse, og valgbarheden er den samme for organisationsbestyrelser. Alle voksne beboere med lejekontrakt er valgbare.

Du har således som organisationsbestyrelsesformand derfor ingen pligter til at "regulere eller gribe ind" i en sådan sag.

Forholdet bør heller ikke give problemer i bestyrelsesarbejdet, om end det kan virke som en anden situation end tidligere.

 

Formandsvalg

Spørgsmål: Hvor lang tid forpligter en formand, som vælges på en ekstraordinær generalforsamling, sig?

Når der er en regel i vedtægterne, som siger "hvert andet år afgår formanden på ulige år", kan denne regel så indvirke på formandsvalget?

Svar: En formand som vælges, kan i princippet når som helst meddele, at han nedlægger hvervet som formand, hvorefter der må foretages nyvalg.

Formanden er således ikke bundet i den 2-årige valgperiode. Omvendt er vedtægtsbestemmelserne normalt ikke til hinder for, at formanden genvælges.

 

For sen indkaldelse

Spørgsmål: Der er indkaldt med for kort varsel til afdelingsmøde. Hvem bestemmer om mødet skal fastholdes, eller om der skal indkaldes til et nyt møde med den rigtige frist?

Svar: Principielt er det dirigenten på afdelingsmødet der skal konstatere om mødet er lovligt indkaldt med det i vedtægterne fastsatte varsel. Det er derfor også dirigenten der afgør(og tager ansvaret for) om mødet skal gennemføres eller aflyses. I forbindelse hermed antages det, at mindre overskridelser af tidsfrister ikke nødvendigvis medfører at mødet ikke kan gennemføres, hvis tidsoverskridelsen må anses for uvæsentlig. Ved vurderingen heraf vil det også have betydning, hvilke forhold der skal drøftes under mødet. 

Mht. hvem der bestemmer hvad, fremgår det af normalvedtægterne at det er afdelingsbestyrelsen der indkalder til afdelingsmøde, og det er derfor afdelingsbestyrelsens beslutning(og ansvar) om mødet skal opretholdes eller ej.

 

Konstituering af bestyrelse

Spørgsmål: Er det et krav, at der ved konstituering af afdelingens bestyrelse også skal vælges en næstformand og en sekretær?

Svar: Det følger af normalvedtægten at afdelingsmødet vælger medlemmer og suppleanter herfor. Hvad der herudover gælder, skal fremgår af afdelingens vedtægter eller forretningsorden for afdelingsbestyrelsens arbejde.

 

Valg af ny administrator

Spørgsmål: Kan organisationsbestyrelsen beslutte at ansætte en ny administrator?

Svar: Administrator vælges normalt af øverste myndighed, der her er repræsentantskabet i boligorganisationen. Det er dog kun administrationsformen, der skal besluttes på et repræsentantskabsmøde.

Hvis man holder sig indenfor samme administrationsform, så kan organisationsbestyrelsen således vælge ny administrator.

 

Stemme ved fuldmagt

Spørgsmål: I en afdelings forretningsorden til beboermødet står der, at man ikke kan stemme med fuldmagt.

Kan dette forbud fjernes, og står der noget herom i standardvedtægterne?

Hvis det kan fjernes, kan man så opstille den begrænsning at man kun må stille med 1 fuldmagt, og at denne skal være angivet til et bestemt punkt på dagsordenen?

Svar: Standardvedtægterne indeholder ikke bestemmelse om, hvorvidt det er muligt at stemme ved fuldmagt eller ej, hvorfor det vil være en god idé at vedtægterne suppleres med bestemmelse herom, så spørgsmålet ikke dukker op til stadighed.

Der er ikke noget til hinder for, at der åbnes op for, at der kan stemmes ved fuldmagt. Da det tilsvarende kan bestemmes, at der ikke kan stemmes ved fuldmagt, vil der også kunne åbnes op for "mellemløsninger", hvor der som foreslået kun kan være et vist antal fuldmagter.

Med hensyn til mulighederne for en begrænsning, hvorefter fuldmagten skal være angivet til et bestemt punkt på dagsordenen, kan det umiddelbart være svært at opretholde en sådan begrænsning, da fuldmagtsgiver blot vil kunne anføre at fuldmagten omfatter alle punkter på dagsordenen.

 

Anonymitet ved urafstemning

Spørgsmål: Der skal afholdes urafstemning i afdelingen. I den forbindelse kan stemmesedlerne kun afleveres på ejendomskontoret i åbningstiden, hvor det bliver registreret på en beboerliste at man har afleveret sin stemmeseddel.

Er denne registrering tilladt? Det er jo således ikke længere anonymt hvem der har afgivet sin stemme, og hvem der har undladt at stemme.

Svar: Der er ikke fastsat særlige regler for hvordan urafstemning skal gennemføres. I alle forhold vedrørende mødeafvikling, afstemninger m.v. er der i lovgivningen henvist til "almindelig foreningspraksis".

Anonymiteten består i, at ingen kan vide hvem der har stemt for eller imod. Derimod er der ikke særlige krav om, at det også skal være anonymt hvem der har afgivet stemme. Man har jo også mulighed for at aflevere en blank stemmeseddel. Stemmesedler kan kopieres, og der kan derfor være god fornuft i at sikre, at hver lejer kun afgiver én stemme(eller 2 pr. lejemål, hvis det er gældende i afdelingen).

Det lyder umiddelbart som om afstemningen foregår betryggende ved at stemmesedler afleveres til de ansatte, og at de krydser af hvem der har afleveret, for derved at undgå mistanker om at nogen har stemt mere end én gang.

Tilsvarende er der næppe nogen der har interesse i at vide, hvem der ikke har afgivet stemme.

 

Anonyme klager

Spørgsmål: Kan den person der klages over få oplyst hvem der har klaget? Og kan klager forlange anonymitet i forhold til den der klages over?

Svar: Der er ingen faste retningslinjer for hvordan klagesager skal behandles internt i boligorganisationen. Mange boligorganisationer opretholder anonymitet i deres sagsbehandling.

Boligorganisationen bør udarbejde en forretningsgang for behandling af beboerklager, og i denne beskrivelse må det fremgå, i hvilket omfang der vil være anonymitet i sagsbehandlingen.

Der er principielt intet i vejen for, at en påmindelse om at bringe et forhold til ophør beskrives generelt med anførelse af, at der er modtaget klager over eksempelvis støjende adfærd.

Hvis lejeren imidlertid gør indsigelse om, at han ikke har støjet, vil det være nødvendigt at kunne få en nærmere forklaring fra den eller de, der har klaget, hvorved det i den situation ikke er muligt at opretholde anonymiteten.

I de tilfælde hvor en sag indbringes for beboerklagenævnet, kan der dog ikke gøres krav på anonymitet. Alle de dokumenter, der sendes til kommunen i en klagesag ved beboerklagenævnet, vil være omfattet af offentlighedsloven og der kan kræves aktindsigt.

 

Forvaltningsloven og offentlighedsloven

Spørgsmål: Er boligforeningerne omfattet af forvaltningsloven og offentlighedsloven?

Svar: Boligorganisationer er ikke omfattet af forvaltningsloven og offentlighedsloven, men er underlagt tilsyn fra kommunerne.

 

Klage til beboerklagenævnet

Spørgsmål: Er der en frist for indgivelse af klage til beboerklagenævnet i forbindelse med tvist i forbindelse med fraflytningsopgøret? Er det for sent at indgive en klage hvis sagen ligger ca.1 år tilbage?

Har den dom der er nævnt i bladet Boligen nr.2, fra 2005, hvor nikotinfarvede vægge ikke var at anse som mislighold, dannet præcedens? 

Svar: Der er ikke fastsat nogen frist for beboerklagenævnets behandling af tvister om fraflytningsopgøret. Hvor lejemålet er istandsat er det dog formentlig ifølge retspraksis domstolene, der er rette organ. Rygning vil som udgangspunkt være normal brug af det lejede, og kan som udgangspunkt ikke begrunde krav om istandsættelse med henvisning til, at der foreligger misligholdelse. Vurderingen skal dog altid foretages konkret fra sag til sag.

Hvis der er gået ca. 1 år fra fraflytningen vil dette kunne have indflydelse på sagens udfald.

 

Udlejning til erhverv

Spørgsmål: Kan en almen boligorganisation udleje et boliglejemål til et firma, der ønsker at stille en bolig til rådighed for en medarbejder?

Svar: Som udgangspunkt kan almene boliger ikke udlejes til erhverv.

Der er dog efter sideaktivitetsbekendtgørelsen mulighed for at udleje til erhverv i en nødlidende afdeling, hvor man har boliger stående tomme.

 

Glas- og kummeforsikring

Spørgsmål: Behøver lejer anskaffe en glas- og kummeforsikring?

Svar: Det er boligorganisationen der har forpligtigelsen til at vedligeholde glas og sanitet, hvorfor det i forhold til vedligeholdelsesforpligtigelsen er uden betydning om lejer har en glas- og kummeforsikring.

I en situation hvor skade er en følge af, at lejer f.eks. taber noget i toilettet el.lign., vil der kunne være tale om misligholdelse, som beskrevet i Lov om leje af almene boliger § 25, stk.4, og det vil således være lejer, der må betale for en udskiftning.

 

Tilladelse til at holde dyr

Spørgsmål: Hvis der i et ordensreglement står, at det er tilladt at holde 1 husdyr, kan man så få tilladelse til eksempelvis en vaskebjørn?

Svar: Ja, det er der som udgangspunkt intet i vejen for, såfremt en vaskebjørn er et dyr der ikke skaber frygt fordi det er aggressivt m.m.

Larmer eller sviner den, kan det sanktioneres efter de almindelige bestemmelser i almenlejeloven. Selv om der er adgang til husdyrhold skal dyrene jo ikke være til gene for de øvrige beboere.

Spørgsmål: Der er på det ordinære afdelingsmøde besluttet, at der ikke må gives tilladelse til at holde kamphunde. Efterfølgende har en lejer indsendt en ansøgning vedrørende en kamphund som er anskaffet inden det ordinære afdelingsmøde. Hvordan skal sagen afgøres?

Svar: Som formuleringen er beskrevet, så gælder forbuddet mod kamphunde i praksis fremadrettet. Men efter de nye regler, må der nu ikke gives tilladelse til kamphunde, hverken fremadrettet eller bagudrettet.

Beboerens ansøgning om kamphund må således under alle omstændigheder afvises. Men beboeren kan henholde sig til de regler, der gjaldt på det tidspunkt beboeren anskaffede sin hund.

Stod der tidligere i en husorden, at beboerne måtte holde hund uden begrænsninger, så har beboeren ret til at beholde sin hund så længe den lever.

Skulle man tidligere efter reglerne søge om hund i hvert enkelt tilfælde og har beboeren tidligere fået en tilladelse til at holde en hund, så har beboeren også retten på sin side og kan beholde sin hund så længe den lever.

Skulle man tidligere efter reglerne søge om hund i hvert enkelt tilfælde, og har beboeren undladt dette, så har beboeren ikke retten på sin side, og beboeren skal således afskaffe sin hund i henhold til både reglerne før og efter afdelingsmødet.

 

Fortrinsret for børnefamilier/børnebegrebet

Spørgsmål: Efter udlejningsbekendtgørelsen kan boligorganisationen og kommunalbestyrelsen aftale, at husstande med 1 eller flere børn har fortrinsret til boliger med 3 eller flere beboelsesrum. Hvad forstås i denne sammenhæng ved børn?

Svar: I modsætning til boligstøttelovgivningen, hvor alene børn under 18 år kan medregnes ved beregning af boligstøtte,  er børn i anvisnings- og udlejningssammenhæng personer i husstanden, der endnu ikke er fyldt 23 år på tidspunktet for familiens overtagelse af den pågældende bolig.