De nye udlejningsregler m.v. samt nyeste lovbekendtgørelse af lov om almene boliger

Da udlejningsbekendtgørelsen naturligvis bygger på og hænger nøje sammen med selve lovteksten i almenboligloven (LAB), vedlægges et eksemplar af den nugældende, ajourførte og samlede lovtekst i form af lovbekendtgørelse nr. 1204 af 10. december 2009.

Blandt de vigtigste nye udlejnings- og anvisningsregler i loven og i udlejningsbekendtgørelsen skal vi pege på følgende:

A. Generelle ændringer

1.       Fortrinsretten for familier med børn til boliger med 3 eller flere rum er, som tidligere meddelt, blevet ændret til en aftalemulighed mellem boligorganisationen og kommunen, jf. bekendtgørelsens § 4. De tidligere regler herom i den gamle § 4 gælder dog fortsat indtil den 1. juni 2010, medmindre andet forinden er blevet aftalt med kommunen, se således § 40, stk. 3, i bekendtgørelsen.

2.       Kriterierne for beregning af hvilke geografiske områder, hvor kombineret udlejning kan indføres, er blevet lempet og ændret, se bekendtgørelsens §§ 33 og 34 samt lovens § 51b.

På hjemmesiden www.ghettoisering.ism.dk kan man finde en oversigt over disse områder for året 2010. Oversigten revideres løbende af Indenrigs- og Socialministeriet og gælder for 1 år ad gangen.

Nogle af boligerne kan evt. stå tomme i op til ½ år, og kommunen og boligorganisationen kan aftale en fordeling af lejetabet.

3.       Der er indført mulighed for, at boligorganisationer og kommuner for problemramte områder kan aftale, at et antal boliger udlejes gennem offentlig annoncering - altså uden om ventelisten, se nærmere i bekendtgørelsens § 35, herunder om pligtmæssig brug af boligportalen, www.DanmarkBolig.dk, samt i lovens § 60a.

4.       Der er indført mulighed for, at boligorganisationen kan beslutte, at personer, der indgår lejeaftale, fortsat kan stå på den almindelige venteliste og bevare ancienniteten herpå, se nøje i § 3, stk. 6-8, i bekendtgørelsen. Bestemmelsen gælder allerede og skal selvsagt overholdes ved alle nye lejeaftalers indgåelse fra beslutningens ikrafttræden.

5.       Boligorganisationen kan endvidere beslutte, at lejere, der står på den almindelige venteliste, kan få anciennitet på oprykningslisten fra det tidspunkt, hvor de er opnoteret på den almindelige venteliste. Lejere, der ved en sådan beslutnings ikraftræden, allerede står på oprykningsventelisten, har dog stadig fortrinsret, se § 9, stk. 4 i bekendtførelsen. Beslutningen kan betyde en ændring af den hidtidige oprykningsordning. Boligorganisationen skal derfor senest 4 uger efter beslutningen orientere lejerne herom samt om deres rettigheder, se nærmere i bekendtgørelsens § 9, stk. 3 - 6.

6.       Der kan med den boligsøgende aftales et flerårigt ajourføringsgebyr for at stå på ventelisterne, dog højst for 5 år, se § 3, stk. 3 og 9, i bekendtgørelsen.

7.       Foreligger der ganske ekstraordinære udlejningsproblemer, er det ikke længere nødvendigt at få kommunernes godkendelse til at udleje de pågældende familie-, ældre- eller ungdomsboliger til andet end beboelse (erhverv, herunder kommunale institutioner m.v.), jf. § 38 i bekendtgørelsen.

8.       Som omtalt i Indenrigs- og Socialministeriets orienteringsbrev af 8. juni 2009, der var vedlagt BL Informerer nr. 31 af 11. juni 2009, er den tidligere gældende overgrænse for fleksibel udlejning på 90 % af de ledige boliger blevet ophævet. Se nugældende formulering af lovens § 60 i vedlagte lovbekendtgørelse om sådanne aftaler med kommunerne om udlejning efter særlige kriterier i visse afdelinger.

 

-----------0----------

 

B. Særlige forhold og overgangsregler for de almene andelsboligorganisationer, dvs.  for boligforeningerne og for disses medlemmer !

Reglerne om medlemsanciennitet og ventelister, herunder om fortrinsret til almene boliger, er også blevet ændret, især for at få harmoniseret og forenklet disse bestemmelser for de 2 tidligere typer af forskellige boligorganisationer, de selvejende boligselskaber og boligforeningerne, som nu efter loven er blevet til én organisationstype, nemlig en såkaldt almen boligorganisation med almene boligafdelinger, se således lovens § 9, stk. 2.

Alle sådanne boligorganisationer, altså også de tidligere selvejende boligselskaber, kan herefter vælge at organisere sig med eller uden indskud fra medlemmerne, dvs. fra lejerne og alle, der er opnoteret på boligorganisationernes ventelister, jf. lovens § 11, stk. 4.

Som bekendt var der tidligere forskel på ventelistesystemet i de selvejende boligorganisationer og i andelsboligorganisationerne i forhold til gebyrbetaling og anciennitet.

Meget kort fortalt går ændringerne for det første ud på, at alle, der allerede figurerer eller fremover ønsker at stå på en venteliste til en almen bolig, skal betale et årligt beløb herfor, et såkaldt ajourføringsgebyr. Og alle der for første gang ønsker at blive skrevet op til en almen bolig i en almen boligorganisation, skal betale et førstegangs opnoteringsgebyr herfor. Den anden afgørende ændring er, at den tidligere medlemsanciennitet for medlemmerne af en boligforening bliver ændret til en hertil svarende placering på ventelisten. Dette forudsætter naturligvis et ønske herom og dermed en aktiv handling fra disse personlige medlemmers side, idet de i givet fald skal henvende sig til den eller de boligforeninger, de er medlemmer af, senest mandag den 31. maj 2010. Dette bliver boligforeningerne derfor nødt til at informere nærmere om bl.a. gennem både annoncer i et lokalt dagblad og ved breve til alle medlemmerne.

På den baggrund er der i udlejningsbekendtgørelsens §§ 41 og 42 fastsat nedenstående nærmere overgangsregler, som kun gælder for boligforeningerne - desværre er de forholdsvis indviklede og krævende:

1.        Personer, der pr. 1. januar 2010 var og stadig er medlem af en almennyttig boligforening/almen andelsboligorganisation, og som ikke er lejer i foreningen, får anciennitet på den almindelige venteliste fra indmeldelsestidspunktet. Det er dog en betingelse  herfor, at personen senest mandag den 31. maj 2010 inden for den pågældende boligforenings kontortid og eventuelle telefontid anmoder boligforeningen om at blive opnoteret på ventelisten. Der skal ikke betales noget opnoteringsgebyr, men fremover skal der betales ajourføringsgebyr.

2.       For at gøre sådanne medlemmer opmærksomme på de nye regler er det videre bestemt, at boligforeningerne inden den 1. marts 2010 skal orientere de pågældende medlemmer både ved annoncering i et lokalt dagblad og ved brev til det enkelte medlem om disse rettigheder og muligheder. I praksis skal der altså annonceres senest søndag  den 28. februar 2010, mens brevene senest skal sendes ud tirsdag eller onsdag  den 23.-24. februar 2010.

Som bilag 1 vedlægges et forslag/udkast til en sådan annoncetekst, der naturligvis bør tilpasses de lokale forhold og boligforeningens egen stil. Vi opfordrer dog boligforeningerne til lokalt at samarbejde herom, eksempelvis ved brug af fælles annoncer, hvor samtlige deltagende boligforeningers navne og adresser m.v. skal anføres klart og tydeligt. Teksten er så bred, at annoncen også retter sig til de medlemmer, som allerede er lejere i foreningen, se neden for under pkt. 3 og 4.

Vi er klare over, at boligforeningerne ikke har de aktuelle postadresser på alle disse "passive" personer /medlemmer, og at flere af dem er døde, uden boligforeningen er blevet orienteret herom. Udgangspunktet må dog alligevel være, at man har opfyldt sin informationspligt, hvis man sender brevet til den sidst kendte adresse, kombineret med annonceringspligtens opfyldelse, da det principielt må være i disse personers egen interesse samt pligt til stadighed selv at oplyse om egen adresse, de steder hvor de er medlemmer.

Vi kan oplyse, at vi tillige regner med at få lavet et indslag til DR's TV-udsendelse "OBS - Oplysning til borgerne om samfundet" - på et passende tidspunkt i løbet af foråret således, at alle boligforeningsmedlemmer i hele landet også ad denne vej kan gøres opmærksomme på de her omhandlede medlemsliste-regler m.v.

Som bilag 2 og 3 vedlægges tillige forslag/udkast til brevene, dels til de der blot er (passive) medlemmer, dels til de medlemmer, der allerede er lejere og har en bolig i foreningen.

Der henvises til § 41, stk. 1.                  

3.        Indgår de ovenfor nævnte "passive" medlemmer efter den 1. januar 2010 en aftale om leje af en bolig i foreningen, og ønsker de fortsat at stå opnoteret på den almindelige venteliste, bevares placeringen/ancienniteten på denne. Det er dog en betingelse herfor, at disse nye lejere meddeler deres ønske til boligforeningen senest 8 dage efter aftalens indgåelse, og at de også fremover betaler ajourføringsgebyr. Boligforeningen skal derfor senest samtidig med den enkelte aftales indgåelse skriftligt oplyse lejeren om disse rettigheder. Dette kan f.eks. gøres ved en særlig påtegning/stempel eller lignende på den autoriserede lejekontrakt Typeformular B 1998 under § 10, Særlige vilkår på side 5.

Samme medlemmer, der har opfyldt ovennævnte betingelser, opnår samtidig og automatisk anciennitet på oprykningsventelisten fra det oprindelige indmeldelsestidspunkt. De skal ikke betale noget opnoteringsgebyr herfor, men fremover skal de også betale et særligt ajourføringsgebyr for at stå på denne interne liste. Der henvises i det hele til § 41, stk. 2 og 3 i bekendtgørelsen. 

4.        Ønsker en boligforenings medlemmer, som pr. 1. januar 2010 tillige var lejere af en bolig i foreningen, at stå opnoteret på den almindelige venteliste, bliver de optaget på listen med anciennitet fra den oprindelige indmeldelsesdag. Det er dog en betingelse herfor, at de pågældende personer senest mandag den 31. maj 2010 selv anmoder herom. Det koster ikke noget opnoteringsgebyr, men fremover skal der betales ajourføringsgebyr.

Boligforeningen skal naturligvis orientere sine lejere om disse muligheder, og her kræver bekendtgørelsen, at det sker ved brev, der skal afleveres/komme frem på den enkelte lejers bopæl eller midlertidigt oplyste adresse senest søndag den 28. februar 2010. Se bilag 3.

Hvis disse lejere i tide således er blevet opnoteret på den almindelige venteliste, får de automatisk samme anciennitet på oprykningsventelisten, dvs. fra det oprindelige indmeldelsestidspunkt. Der skal dog fremover også betales ajourføringsgebyr herfor. Der henvises i det hele til bekendtgørelsens § 42.